AFM en CPB: Aanpassing leennormen lost woningmarktprobleem niet op
Twee nieuwe monitors over de koopwoningmarkt trekken dezelfde conclusie: noch verruiming, noch aanscherping van de leennormen biedt een structurele oplossing voor de problemen op de woningmarkt. De AFM/DNB Monitor leennormen en financiële stabiliteit 2026 en de CPB Toegankelijkheidsmonitor Koopwoningmarkt verschenen deze week en schetsen een beeld van de Nederlandse koopwoningmarkt waarin vooral starters moeite hebben om aan een huis te komen.
De problemen zijn fors. Huizenprijzen zijn sinds medio 2023 met 21% gestegen, terwijl inkomens in dezelfde periode slechts 14% stegen. Bij bijna 75% van de woningtransacties wordt boven de vraagprijs geboden. Het aandeel koopwoningen dat bereikbaar is voor een huishouden met een mediaan jaarinkomen (in 2026 ongeveer €43.500 bruto) daalde in tien jaar van 61% naar 21%. Inmiddels is een inkomen van bijna twee keer modaal (in 2026 is het modaal inkomen ongeveer €48.000 bruto per jaar) nodig om de mediane koopwoning (ruim €400.000 in 2024) te kunnen bekostigen. Vermogen wordt daardoor steeds bepalender: kopers zijn in toenemende mate afhankelijk van overwaarde, spaargeld of financiële steun van familie.
Starters lenen steeds vaker maximaal. Gemiddeld benutten zij 92% van hun leencapaciteit, terwijl meer dan de helft een loan-to-value (LTV) van boven de 90% heeft. De hypotheekschuld groeide in het tweede kwartaal van 2025 met ruim 5%, de sterkste groei sinds 2008. Overigens is de gemiddelde LTV de afgelopen jaren flink gedaald. Ook de gemiddelde loan-to-income (LTI) is afgenomen vanaf 2013, hoewel hier in 2025 een lichte kentering in lijkt te zijn gekomen.
AFM en DNB waarschuwen dat verruiming van de leennormen onwenselijk is omdat dit leidt tot hogere biedingen, hogere schulden en meer risico voor de financiële stabiliteit. Tegelijkertijd achten zij aanscherping van de leennormen op dit moment ook niet verstandig, vanwege de impact op starters.
Het CPB bevestigt dit beeld vanuit een ander perspectief. De kloof tussen de leencapaciteit en de koopprijs bedraagt voor het mediane huishouden inmiddels meer dan €100.000. Vermogen is daarmee doorslaggevend bij woningkoop, wat de ongelijkheid vergroot. Ook het CPB concludeert dat verruiming de problemen niet oplost, maar dat aanscherping de positie van starters juist verder verslechtert ten gunste van vermogende kopers en beleggers. Structureel is meer woningaanbod en afbouw van fiscale voordelen nodig, vindt het CPB.
Wij blijven pleiten voor advies op maat als fundament van de hypotheekadvisering. Advies op maat lost de structurele problemen op de woningmarkt niet op, maar biedt wel ruimte waar die er is. De professionele adviseur moet op basis van het daadwerkelijke uitgavenpatroon van de klant kunnen beoordelen of er financiële ruimte is. Niet elke klant past in hetzelfde keurslijf. Elke hypotheek is maatwerk.
De volledige monitor van AFM en DNB is te vinden op afm.nl. De CPB Toegankelijkheidsmonitor staat op cpb.nl.
