AFM presenteert resultaten onderzoek kwaliteit hypotheekadvies

AFM presenteert resultaten onderzoek kwaliteit hypotheekadvies

In 2023 kondigde de AFM aan weer onderzoek te doen naar de kwaliteit van hypotheekadvies; dit was voor het laatst in 2014/2015 onderzocht. Voor het recente onderzoek heeft de AFM zestig hypotheekdossiers opgevraagd bij 36 verschillende advieskantoren. Het hypotheekadvies uit de dossiers is getoetst aan wet- en regelgeving. In het vandaag verschenen adviesrapport heeft de AFM de aanbevelingen gepubliceerd. De aanbevelingen zijn verdeeld in de oriëntatiefase, het gesprek met de klant en de rol van de adviseur.

>> naar het adviesrapport

Oriëntatiefase
De AFM maakt uit de beoordeelde dossiers op dat het voorkomt dat een adviseur zich in de oriëntatiefase vooral focust op het maximale leenbedrag, maar onvoldoende aantoonbaar nagaat of dit past bij de situatie van de klant. De AFM schrijft: “Het communiceren van de maximale hypotheek in een oriëntatiegesprek of online rekentool kan mensen sterk beïnvloeden, omdat dit bedrag fungeert als referentiepunt bij het bepalen van het budget en de woningkeuze”. De AFM wijst er daarom op dat de adviseur ook in het oriëntatiegesprek verder kijkt dan alleen het leenbedrag en expliciet stil staat bij de situatie van de klant. Dat kan de klant ook helpen bij de voorbereidingen voor het adviesproces.

In de praktijk zullen de meeste adviseurs dat wel op deze manier doen. Wellicht wordt niet altijd goed vastgelegd in het klantdossier wat er tijdens de oriëntatiefase wordt besproken. Wij adviseren je dan ook om altijd goed vast te leggen wat er is besproken met de klant, ook in de oriëntatiefase.

Klantgesprek
De AFM is van mening dat de adviseur verder moet gaan dan alleen bepalen of de hypothecaire lening past in de leennormen. De adviseur moet ook kijken naar uitgavenpatroon en spaargedrag van de klant en naar voorzienbare wijzigingen in de financiële situatie van de klant. Ook dit lijkt een aanbeveling die in de praktijk voor de hand ligt, maar blijkbaar uit de getoetste dossiers onvoldoende wordt aangetoond.

De AFM geeft terecht aan dat de leennormen niet het volledige verhaal zijn. Door erop te wijzen dat uitgaven en spaargeld meegenomen moeten worden in het hypotheekadvies wordt in feite erkend dat elke klantsituatie uniek is en maatwerk behoeft. Dat geldt in situaties waarin de leennormen niet worden gehaald, maar zou volgens ons ook zeker moeten gelden in situaties waarin de leennormen onvoldoende ruimte bieden die wel te vinden is in het daadwerkelijke uitgavenpatroon van de klant.

Verder heeft de AFM in dossiers tegenstrijdigheden gevonden in de risicobereidheid van de klant. Zo wordt in een dossier aangegeven dat de klant de partner goed verzorgd wil achterlaten, maar wordt er vervolgens geen voorzieningen getroffen om dat te realiseren. De AFM roept adviseurs op om in dergelijke situaties vooral goed door te vragen.Als Adfiz roepen wij adviseurs op om goed en duidelijk in het rapport vast te leggen wat de overwegingen en de beslissingen van de klant zijn.

Van adviseurs verwacht de AFM dat ze doorvragen als het gaat om het fiscale verleden. Bij veel klanten die al langer op de woonmarkt actief zijn is het lastig om het fiscale verleden in kaart te brengen, omdat klanten niet meer beschikken over voldoende informatie. Maar de AFM constateert in een aantal dossiers dat de adviseur onvoldoende inspanningen verricht om het fiscale verleden te achterhalen.

Daarnaast wil de AFM dat de gevolgen van relatiebeëindigingen expliciet worden besproken in het adviesgesprek. Dat is niet echt een leuk onderwerp om te bespreken bij een hypotheekadvies. Maar de gevolgen van relatiebeëindiging kunnen zeer groot zijn, in het bijzonder voor vrouwen. Het is dan ook van belang om dit goed te bespreken. Wij hebben in samenwerking met De Scheidingsdeskundige een kennisportaal ingericht over dit onderwerp waar je ook handvatten vindt om dit onderwerp bespreekbaar te maken.

Tenslotte ziet de AFM graag dat duurzaamheid wordt meegenomen in adviesgesprekken.

Rol van de adviseur
Over de rol van de adviseur benoemt de AFM een drietal aandachtspunten:

  • Het is belangrijk dat je als adviseur zelfstandig tot een advies komt en het rapport niet richting de wens van de klant schrijft.
  • Maak een adviesrapport persoonlijk, correct, bondig en begrijpelijk.
  • Maakt duidelijk wat de klant mag verwachten van nazorg.