Wetsvoorstel hospitaverhuur: Goede stap, maar fiscale valkuil ligt op de loer
We zijn positief over het nieuwe wetsvoorstel dat hospitaverhuur moet stimuleren. De mogelijkheid om de huur op te zeggen bij verkoop van de woning is een cruciale verbetering die het voor veel woningeigenaren en geldverstrekkers acceptabel maakt. In onze consultatiereactie hebben we, op basis van input vanuit onze achterban, met klem gewaarschuwd voor een onbedoeld en zeer nadelig fiscaal neveneffect: de ‘box 3-valkuil’.
Kern van het probleem: de ‘box 3-valkuil’
De huidige fiscale regels ondermijnen het doel van de wet. De kamerverhuurvrijstelling zorgt ervoor dat huurinkomsten tot een bepaalde grens (€6.324 in 2025) onbelast zijn, met behoud van volledige hypotheekrenteaftrek. Komt de huur echter boven die grens – een realistisch scenario in veel steden – dan raakt de verhuurder onbedoeld in de knel: een deel van de woning (en de bijbehorende hypotheekschuld) verhuist dan van box 1 naar box 3.
Dat heeft twee gevolgen:
- verlies van (een deel van) de hypotheekrenteaftrek én mogelijke herbeoordeling van de financiering door de geldverstrekker;
- extra belastingdruk in box 3, die de huurinkomsten wellicht teniet kan doen.
Deze valkuil creëert een ‘glazen plafond’ voor de huurprijs en maakt het voor veel verhuurders financieel onaantrekkelijk om een kamer aan te bieden, wat haaks staat op het doel van de wet.
Daarom stellen we voor om de harde knip te vervangen door een logischer alternatief: belast de huurinkomsten boven de vrijstellingsgrens als ‘resultaat uit overige werkzaamheden’ in box 1 en laat de woning en de schuld volledig in box 1. Dit behoudt de stimulans, creëert eenvoud en biedt zekerheid aan de woningeigenaar én de geldverstrekker.
Erken de rol van de financieel adviseur
In het wetsvoorstel en de aangekondigde campagne “Word hospita!”, worden makelaars en taxateurs genoemd, maar de financieel adviseur ontbreekt. Onterecht, want juist de financieel adviseur is dé aangewezen partij om consumenten te begeleiden bij de financiële en fiscale afwegingen. Wij roepen het ministerie op om de adviseur expliciet op te nemen in de voorlichting richting consumenten.
Heldere procedures van banken en NHG noodzakelijk
Tot slot onderstrepen we dat eenduidige en laagdrempelige procedures van geldverstrekkers en NHG essentieel zijn voor de praktische uitvoerbaarheid. Anders dreigt alsnog onnodige complexiteit en onzekerheid.
De volledige consultatiereactie is hier te vinden.