Als jij een klant hebt die een woning wil kopen, verbouwen of zijn hypotheek wil oversluiten is het belangrijk om te bespreken welke mogelijkheden hij heeft om verduurzaming mee te financieren. 

Consumenten kunnen namelijk niet zonder gedegen advies over verduurzaming, de berekening van de mogelijke besparingen, de terugverdientijd en de financiering ervan (in combinatie met de check of het aangaan van een hogere hypotheek überhaupt verstandig is). Om je rol zo goed mogelijk op te kunnen pakken, is een goede voorbereiding belangrijk. Deze voorbereiding rust op drie pijlers:

 

1. Basiskennis verduurzaming

Voordelen van verduurzaming 
Het verduurzamen van de woning biedt consumenten veel voordelen, mits voor de juiste verduurzamingsmaatregelen wordt gekozen. Hieronder een overzicht van de voordelen die het je klant kan opleveren: 

  • lagere energiekosten 
  • meer wooncomfort 
  • lagere energiebelasting 
  • zuiniger energielabel 
  • hogere woningwaarde 
  • courantere woning 
  • beter voor het milieu 
  • aantrekkelijke subsidiemogelijkheden en leningen 
  • goede financieringsmogelijkheden en -voorwaarden 

Adviseur Duurzaam Wonen worden 
Een hypotheekgesprek is hét moment om energiebesparende maatregelen voor de woning aan de orde te brengen. Om als adviseur nog beter in staat te zijn mogelijkheden en oplossingen op het gebied van woningverduurzaming te herkennen en deze bespreekbaar te maken met de klant, is de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen ontwikkeld. Dit is een 3 uur durende e-learning die is ontwikkeld door onze partner Sectorcollectief Duurzaam Wonen.

 

2. Kennis financiering verduurzaming

Uiteraard is het belangrijk eerst goed te bekijken of verduurzaming past binnen de persoonlijke financiële situatie van de klant. Is dat het geval, dan is het belangrijk dat je goed op de hoogte bent van de financieringsmogelijkheden en de wet- en regelgeving op het gebied van financiering en woningverduurzaming. 

Woningverduurzaming kan op verschillende manieren worden gefinancierd. Het is aan jou als adviseur om met je klant te bepalen welke wijze van financiering het meest verstandig is. Denk bijvoorbeeld aan de volgende mogelijkheden: 

  • de inzet van spaargeld;  
  • een persoonlijke lening, bijvoorbeeld in de vorm van de Energiebespaarlening voor particulieren of een SVN duurzaamheidslening;
  • het afsluiten of verhogen van een hypotheek (hypotheekverstrekkers bieden vaak korting op de hypotheekrente bij een duurzame woning); 
  • een beroep doen op subsidies;
  • het huren of leasen van een systeem.

De Tijdelijke regeling hypothecair krediet (TRHK) bepaalt het maximale hypotheekbedrag dat een klant mag lenen. Dit maximale bedrag is afhankelijk van de LTI-toets en een LTV-toets. Als sprake is van verduurzaming van de woning is zowel de LTI-toets als de LTV-toets ruimer. Het laagste bedrag op basis van beide normen is uiteindelijk leidend.

Hieronder lees je wat dat betekent als:

  • Een klant de koop van een bestaande woning wil financieren die al duurzaam is
  • Een klant zijn huidige of een nieuwe woning wil gaan verduurzamen

Welke mogelijkheden heeft de klant die de huidige of nieuwe woning wil verduurzamen?

Als de klant de nieuw aangekochte woning (bestaande bouw of nieuwbouw) of zijn huidige woning wil verduurzamen, zijn er twee basismogelijkheden:

1. EBV (Energie Besparende Voorzieningen)
Voor klanten die al weten welke verduurzamingsmaatregelen ze willen treffen.

2. EBB (Energie Bespaar Budget)
Voor klanten die nog niet weten welke verduurzamingsmaatregelen ze willen treffen, maar daar wel alvast een bedrag voor willen reserveren.

[!] In beide gevallen kent de TRHK mogelijkheden om van de LTI- en LTV-norm af te wijken:

Verruiming op basis van inkomen (LTI)
Klanten met een minimaal toetsinkomen van € 33.000 die energiebesparende maatregelen willen treffen om hun woning te verduurzamen mogen meer lenen op basis van het inkomen omdat zij lagere energielasten hebben. Door de lagere energielast kan een hogere hypotheek verantwoord zijn.

  • EBV of EBB zonder label of EPC – maximaal € 9.000 verruiming: Als de klant zijn woning wil verduurzamen, maar vooraf niet vaststaat welk effect dit heeft, dan mag voor de bepaling van de leencapaciteit op inkomen maximaal € 9.000 buiten beschouwing worden gelaten. De verhoging mag niet groter zijn dan het bedrag dat wordt gebruikt voor het treffen van energiebesparende voorzieningen of voor een energiebespaarbudget. Welke energiebesparende voorzieningen hiervoor in aanmerking komen zie je hieronder.
  • EPC < 0 - € 15.000 verruiming: Als de klant zijn woning wil verduurzamen zodat het een energieprestatiecoëfficiënt gelijk aan of lager dan nul haalt, dan mag voor de bepaling van de leencapaciteit op inkomen € 15.000 buiten beschouwing worden gelaten.
  • Nul op de Meter- € 25.000 verruiming: Als de klant zijn woning wil verduurzamen zodat het een Nul op de Meter woning wordt, dan mag voor de bepaling van de leencapaciteit op inkomen € 25.000 buiten beschouwing worden gelaten. Er moet dan een energieprestatiegarantie worden afgegeven voor een periode van ten minste tien jaar.

Verruiming op basis van waarde woning (LTV)
De kosten van energiebesparende voorzieningen mogen extra worden meegefinancierd bovenop de gebruikelijke maximale financiering van 100% van de woningwaarde. Dit maximum wordt dan verhoogd naar maximaal 106% van de woningwaarde na het aanbrengen van de energiebesparende voorzieningen.

De maximale hypotheek mag nooit meer bedragen dan het laagste bedrag van:

  • 100% van de marktwaarde voor verbouwing + de kosten van energiebesparende voorzieningen
  • 106% van de waarde van de woning na verbouwing.

Welke mogelijkheden heeft de klant die een woning wil financieren die al duurzaam is?

1. Verruiming op basis van inkomen (LTI)
Klanten met een minimaal toetsinkomen van € 33.000 die een duurzame woning kopen mogen meer lenen op basis van het inkomen omdat zij lagere energielasten hebben. Door de lagere energielast kan een hogere hypotheek verantwoord zijn.

  • EPC < 0,6 of Energielabel A++ - € 9.000 verruiming: Koopt de klant een woning met energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt van ten hoogste 0,6 dan mag voor de bepaling van de leencapaciteit op inkomen € 9.000 buiten beschouwing worden gelaten. Dit geldt ook voor de aankoop van een woning met een geldig energielabel van tenminste (A++). Dit energielabel moet afgegeven zijn voor 1 januari 2015.
  • EPC < 0 - € 15.000 verruiming: Koopt de klant een woning met energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt gelijk aan of lager dan nul dan mag voor de bepaling van de leencapaciteit op inkomen € 15.000 buiten beschouwing worden gelaten.
  • Nul op de Meter- € 25.000 verruiming: Koopt de klant een NulopdeMeter-woning dan mag voor de bepaling van de leencapaciteit op inkomen € 25.000 buiten beschouwing worden gelaten. Er moet dan wel een energieprestatiegarantie worden afgegeven voor een periode van ten minste tien jaar.

2. Geen verruiming op basis van waarde woning (LTV)
Voor de aankoop van een reeds duurzame woning geldt de gebruikelijke maximale financiering van 100% van de woningwaarde.

Begrippen toegelicht

Energiebesparende maatregelen
De verruiming van leennormen geldt voor investeringen in energiebesparende maatregelen uit de TRHK. Hieronder een overzicht van deze maatregelen per 1 januari 2021:

  • Gevelisolatie
  • Dakisolatie
  • Vloerisolatie
  • Leidingisolatie
  • Hoog rendement beglazing (ten minste HR ++)
  • Energiezuinige deuren
  • Kozijnen en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen indien deze voorzieningen worden getroffen in combinatie met hoog rendement beglazing (ten minste HR ++)
  • Douche-warmteterugwinningsysteem
  • Energiezuinig ventilatiesysteem indien deze voorziening wordt getroffen in combinatie met andere energiebesparende voorzieningen
  • Warmtepompen
  • Zonnecellen

NulopdeMeter-woning
Een woning moet aan een aantal eisen en regels voldoen om als NulopdeMeter-woning aangemerkt te worden:

  • De woning moet een energieprestatiegarantie* hebben gekregen van een gecertificeerd adviseur voor een periode van minimaal 10 jaar.
  • De energieprestatiegarantie* garandeert gedurende 10 jaar de opbrengst van de energiebesparing en de energieopwekking.
  • Er moet extra opwekking aanwezig zijn voor gebruikersgebonden energie van tenminste:
    • 150 kWh voor vrijstaande of half vrijstaande woningen
    • 700 kWh voor tussenwoningen
    • 780 kWh voor flats en appartementen

* Momenteel is Bouwgarant de enige aanbieder waarbij de klant een energieprestatiegarantie kan afsluiten. Deze kost 1,5% van de aanneemsom met een minimum van €350. Meer informatie vind je ook op de website van Milieucentraal.

Energieprestatiecoëfficient (EPC)
In 1995 is bij wet geregeld dat alle nieuwbouw minimaal aan een bepaalde EPC-norm moet voldoen. Deze EPC-norm zegt iets over hoe zuinig een gebouw is; hoe zuiniger het gebouw, hoe lager de EPC-waarde.

De EPC is vastgesteld aan de hand van de energetische efficiëntie van een typisch woonhuis uit 1990. Deze ‘modelwoning’ heeft als EPC-waarde 1,0 meegekregen en wordt sindsdien als referentie aangehouden. Dus als de EPC-waarde van een huis 0,6 is, betekent dit dat het huis 60% van de energie gebruikt ten opzichte van het referentie huis uit 1990.

De EPC-waarde van een woning kan worden berekend door een energieadviseur (bijvoorbeeld van AvEPA of Fedec). Om de EPC-waarde te bepalen, wordt alleen het energieverbruik gemeten dat direct te maken heeft met het gebouw, zoals:

  • Isolatie
  • Verwarmen en koelen
  • Ventileren
  • Warm tapwater
  • Verlichting

De verruiming van leennormen geldt voor investeringen in energiebesparende maatregelen uit de TRHK. Hieronder een overzicht van deze maatregelen per 1 januari 2021: 

  • Gevelisolatie 
  • Dakisolatie 
  • Vloerisolatie 
  • Leidingisolatie 
  • Hoog rendement beglazing (ten minste HR ++) 
  • Energiezuinige deuren 
  • Kozijnen en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen indien deze voorzieningen worden getroffen in combinatie met hoog rendement beglazing (ten minste HR ++) 
  • Douche-warmteterugwinningsysteem 
  • Energiezuinig ventilatiesysteem indien deze voorziening wordt getroffen in combinatie met andere energiebesparende voorzieningen 
  • Warmtepompen 
  • Zonnecellen

Zowel op landelijk als gemeentelijk niveau bestaan tal van initiatieven, plannen en mogelijkheden om woningverduurzaming te stimuleren. Voor huiseigenaren zijn er op landelijk niveau subsidiemogelijkheden en leningen voor woningisolatie, zonnepanelen en andere verduurzamingsmaatregelen.  

Daarnaast maken veel gemeenten op dit moment plannen waarin exact wordt beschreven welke wijk wanneer ‘van het gas afgaat’. Deze informatie is essentieel als je je klant adviseert over verduurzaming: hoe eerder de woning van de klant ‘aan de beurt’ is, hoe verstandiger het is te wachten met het doen van grote investeringen. Van het gas afgaan betekent namelijk automatisch dat de woningen in deze wijk flink geïsoleerd en aangepast worden en gemeenten daarvoor middelen ter beschikking stellen. Breng daarom in kaart hoe de wijkgebonden aanpak van gemeenten in jouw werkgebied eruit komt te zien.

 

3. Netwerk

Als je je klanten gaat adviseren over woningverduurzaming is het raadzaam te weten welke partijen in jouw werkgebied consumenten betrouwbaar, onafhankelijk en volledig energieadvies kunnen geven. Want als financieel adviseur ben (en hoef je ook) geen expert te zijn op het gebied van woningverduurzaming. Wat wel belangrijk is, is dat je basale vragen kunt beantwoorden, en vooral weet naar welke partij je je klant kunt doorverwijzen. 

Op dit moment onderzoeken wij welke samenwerkingsmogelijkheden er zijn met: 

  • AvEPA (brancheorganisatie van en voor Energie Prestatie Adviesbureaus - woningverduurzaming), en  
  • Fedec, (beroepsvereniging voor energiedeskundigen, -engineers enadviseurs - woningverduurzaming en zakelijk). 

Zodra hier meer over bekend is, berichten wij daarover op deze plek en via onze ledenberichten.