Nieuwsbrief - Het Hypotheekadviestraject
Adfiz Nieuwsbrief - nummer 4 - 26 maart 2010
De belangrijkste aandachtspunten weer even op een rijtje
Dit jaar gaat de AFM extra aandacht besteden aan de kwaliteit van advisering van het hypotheekadviestraject. Reden om de belangrijkste aandachtspunten nog eens op een rijtje te zetten. Maar ook om als Adfiz een aparte informatiebijeenkomst te organiseren op 23 april waarop leden concrete tools met uitleg krijgen.
AFM Onderzoek 2007
In 2007 heeft de AFM voor het eerst een breed onderzoek gedaan naar de kwaliteit van advisering van hypothecaire kredieten. Dit heeft geleid tot een omvangrijk rapport vol met aanbevelingen over de wijze waarop financieel dienstverleners de adviezen op het gebied van hypothecair krediet kunnen verbeteren. De AFM heeft aangekondigd dat dit onderzoek in 2010 zal worden herhaald. Daarnaast wordt de controle bij financieel dienstverleners over de wijze van adviseren van hypothecair krediet geïntensiveerd. In deze nieuwsbrief geven wij als een “geheugensteuntje” de belangrijkste adviezen die de AFM eerder heeft gegeven samen.
Aandachtspunt 1 Wettelijke adviesregels zijn van toepassing
Op het advies van elk type hypothecair krediet zijn de wettelijke adviesregels van artikel 4:23 Wft van toepassing. Dit betekent onder meer dat uitgebreide analyse moet plaatsvinden van de kennis en ervaring van de klant, zijn financiële positie, zijn doelstellingen en zijn risicobereidheid voor zover relevant voor het te geven advies. Deze analyses dienen onderdeel te zijn van het klantdossier zodat bij controle aangetoond kan worden dat deze werkzaamheden zijn uitgevoerd.
Aandachtspunt 2 Bemiddelaar mag niet meewerken aan overkreditering
De AFM verwacht dat de adviseur zich intensief inzet om te voorkomen dat de consument te maken krijgt met overkreditering door het aangaan van een hypothecair krediet. Van de adviseur wordt verwacht dat hij zich laat leiden door de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Incidenteel kan geadviseerd worden om een hoger bedrag dan uit deze gedragscode volgt te lenen. Dit moet echter goed gedocumenteerd worden en niet feitelijk leiden tot overkreditering.
Aandachtspunt 3 Klant moet risico’s willen maar ook kunnen dragen
De adviseur moet goed inventariseren welke risico’s de klant zelf wil lopen. Vervolgens moet de adviseur een oordeel geven of de klant deze risico’s kán lopen. Bijvoorbeeld over de wijze waarop vermogensopbouw plaatsvindt. Hierbij moet bijvoorbeeld onderzocht worden hoe belangrijk het voor de klant is dat op een bepaalde datum een bepaald specifiek kapitaal is opgebouwd. De AFM heeft een toetskader gepubliceerd waarin hier uitvoerig op wordt ingegaan.
Aandachtspunt 4 Verplicht aandacht schenken aan ORV, AO en WW
De adviseur is bij een advies over een hypothecair krediet verplicht inzichtelijk te maken wat de gevolgen zijn als gedurende de kredietperiode een of beide partners komen te overlijden, arbeidsongeschikt raken of werkloos worden. Als het passend is en er behoefte aan is, dienen aanvullende verzekeringen geadviseerd te worden. Deze behoefte kan per partner en per tijdsperiode verschillen. De aanvullende verzekeringen moeten hieraan aangepast worden.
Aandachtspunt 5 De bestaande fiscale regels moeten juist worden toegepast
Bij hypothecair krediet zijn veel fiscale regels van toepassing. Denk aan de bijleenregeling, de maximale aftrekbaarheid van de hypotheekrente, het verschil tussen consumptief krediet en hypothecair krediet en de Kapitaalverzekering Eigen Woning. Indien van toepassing dienen ook de mogelijkheden van banksparen betrokken te worden in de analyse. De adviseur dient de fiscale regels te gebruiken en in zijn berekeningen te verwerken die specifiek voor de klant van belang zijn.
Aandachtspunt 6 Bij oversluiten hypotheek beide alternatieven volledig doorrekenen
Als de adviseur het advies geeft om een hypothecair krediet over te sluiten, dient de adviseur een volledige doorrekening te maken van zowel de kosten ingeval van voortzetting van de bestaande hypotheek als van de kosten verbonden aan het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Hierbij hanteert de AFM de norm dat de kosten binnen de nieuwe rentevastperiode terugverdiend dienen te worden.
Aandachtspunt 7 Doorvragen en niet invullen van vragenlijstje
De adviseur moet bij de kerngebieden genoemd onder punt 1 doorvragen om een goed beeld te krijgen van de situatie van de klant. Het werken met standaard vragenlijsten met keuzeantwoorden zal in de meeste gevallen niet leiden tot het inzicht dat de wetgever wenst. Vragenlijsten kunnen een handig hulpmiddel zijn. Maar niet meer dan dat.
Aandachtspunt 8 Precontractuele informatie moet op orde zijn
In het kader van het adviestraject van een hypothecair krediet dient de adviseur aan te kunnen tonen dat hij aan de klant heeft verstrekt: (1) een dienstenwijzer, (2) een dienstverleningsdocument met daarin de omschrijving van zijn diensten en zijn indicatieve beloning, (3) nadat het advies is uitgebracht informatie over de nominale provisie die de aanbieder binnen de hele keten verstrekt voor het advies en de bemiddeling van de betreffende hypotheek.
Aandachtspunt 9 Afweging hoogte provisie moet beschikbaar zijn
Als de werkzaamheden van de financieel dienstverlener bij een hypothecair krediet worden beloond via provisie dan dient de adviseur aan te kunnen tonen dat deze provisie geen afbreuk doet aan het klantbelang. Met andere woorden, niet bovenmatig is gelet op de werkzaamheden die daarvoor verricht zijn. Dat kan via algemeen beleid of per post specifiek. De bewijslast ligt bij de adviseur.
Aandachtspunt 10 Archivering dient op orde te zijn
De adviseur dient een dossier te hebben waarin minimaal 1 jaar na het afsluiten van het hypothecair krediet, aan de hand van berekeningen en notities kan worden aangetoond dat de adviseur alle noodzakelijke stappen uit het wettelijk adviestraject heeft uitgevoerd. Mocht een klant afgeweken zijn van een advies, dan dient aantoonbaar te zijn dat de adviseur de klant hierop heeft gewezen.
Met elkaar laten zien dat adviesmarkt beter is geworden
Het is essentieel dat de AFM bij het komend onderzoek ziet dat de kwaliteit van advisering sinds het vorige onderzoek is gestegen. Zeker bij leden van Adfiz. Maar liefst binnen de hele markt. Want opnieuw een slecht rapport zal onvermijdelijk leiden tot verdere wetgeving. En daar zitten we niet op te wachten!
Adfiz informatiebijeenkomst
NVA en NBVA hebben in de afgelopen jaren al veel voorlichting gegeven. Maar misschien is bepaalde informatie weggezakt, zijn er nieuwe medewerkers in dienst gekomen of heeft u deze eerdere informatie gemist. Daarom organiseren wij een Adfiz Informatiebijeenkomst hypotheken. Deze bijeenkomst vindt plaats op 23 april te Soestduinen. Tijdens de bijeenkomst:
1. Worden de hoofdpunten van het wettelijk adviestraject bij hypothecaire kredietverlening met u doorgenomen en kunt u hierover vragen stellen;
2. Worden de leermomenten doorgenomen uit boetes die de AFM heeft opgelegd wegens gebreken in het adviestraject voor hypothecaire kredietverlening;
3. Worden de verschillende (gratis) tools doorgenomen die Adfiz voor haar leden heeft ontwikkeld om het adviestraject hypothecaire kredietverlening goed in te richten en te doorlopen.
Op het eind van deze informatiebijeenkomst vindt een toets plaats met meerkeuzevragen over hetgeen tijdens de informatiebijeenkomst is gepresenteerd. Het staat u vrij om wel of niet aan deze toets mee te doen. Deelnemers ontvangen na afloop een certificaat van deelname en de door hen behaalde score. Wij denken dat u op die wijze in ieder geval bij controle door de AFM uw goede intenties kunt aantonen om aan de geldende wettelijke regels te voldoen.
De bijeenkomst vindt plaats op 23 april en staat onder dagvoorzitterschap van Irene Okkerman, adjunct directeur Adfiz. Sprekers zijn de heer R. Boxtart, voorzitter cluster Hypotheken Adfiz, de heer mr. J. Oosterbaan Martinius, directeur Bureau D & O en mevrouw A. Hartman verbonden aan de Autoriteit Financiële Markten. De ontvangst van deze bijeenkomst is om 9.30 uur. De aanvang is om 10.00 uur. Tussendoor is er een pauze en worden er broodjes geserveerd. Einde van de bijeenkomst is om circa 14.15 uur.